O dia a dia de um síndico em um condomínio residencial

O síndico exerce uma função extremamente delicada dentro de um condomínio, pois lida diariamente com as mais diversas situações envolvendo os funcionários (terceirizados ou não), a administradora condominial e os prestadores de serviços das mais diversas especialidades.

Ainda existe a questão das responsabilidades de fazer ou deixar de fazer algo, podendo ser penalizado pelos dois motivos, já que o Código Civil estabelece inúmeras responsabilidades, mesmo que a grande maioria dos síndicos existentes seja de proprietários no próprio condomínio. Alguns até mesmo desconhecem que podem perder algum bem do seu patrimônio devido às penalidades previstas no CC.

Outra situação que colabora com o exposto é que muitos contratos com as administradoras de condomínios contêm cláusulas de fornecimento de assessoria jurídica que ficam a desejar, inclusive quanto a dar orientações jurídicas básicas, o que nem sempre acontece.

Talvez, o mais difícil na Gestão Condominial seja lidar com os moradores, pois temos como tempero interesses pessoais e desavenças, o que dificulta muito o papel do síndico, trazendo de forma geral um prejuízo para todos. Os moradores desconhecem que o síndico é o gestor das áreas comuns e que, principalmente, só deve ser acionado quando algo incomoda os moradores de mais de uma unidade. Quando algo acontece somente com uma unidade, diz respeito aos moradores das duas unidades, a parte que incomoda e a que se sente incomodada.

Todo síndico já vivenciou várias situações, no mínimo diferentes. É só perguntar e as ouvirá, tais como: ‘já tive uma avó batendo na minha porta a noite pedindo para eu descer e mandar a neta ir para casa’; ‘uma moradora bêbada que assediou sexualmente o vigia’ e ‘um sem número das famosas brigas pela vaga na garagem’!

Mas vamos começar fazendo a pergunta básica: o que leva uma pessoa a se candidatar a síndico? Atrevo-me a colocar, abaixo, alguns motivos:

Alguém que tem interesse em arrumar e melhorar o prédio onde reside;
Um morador que pretende vender o seu imóvel e, por conseguinte, vai tentar dar uma “guaribada” no prédio;
Infelizmente, alguém que pretende levar alguma vantagem de forma escusa;
Pessoa que nunca teve poder e que desta forma “poderá achar” que mandará em outras pessoas;
Uma pessoa que está aposentada e quer ter ocupação;
Alguém que foi escolhido, sem a mínima vontade e tempo para ser, mas certamente, os primeiros a reclamarem da gestão serão os que o incentivaram e/ou impuseram a sua candidatura;
Na atualidade, um dos principais motivos é a isenção da quota condominial em condomínios onde a Convenção estabelece tal forma de remuneração para o Síndico.
Pelo exposto acima, na maioria dos casos o desgaste é grande e surge então a figura de um profissional para assumir a Gestão do Condomínio. Este profissional que se apresenta como “síndico profissional”, que até hoje não é uma profissão regulamentada, deve ter conhecimentos básicos de Administração, além de ser especializado na área condominial, pois vai gerenciar vários assuntos/processos envolvendo profissionais de outras áreas tais como: engenheiros, arquitetos, advogados, técnicos em manutenção dos vários equipamentos, fornecedores, moradores, funcionários e fiscais dentre outros.

Para tal, além das principais funções básicas de planejamento, organização, coordenação, comando e controle, exercidas por um Administrador, faz-se necessário um aprimoramento no conhecimento nas especificidades em um condomínio como orçamento, legislação, principalmente, condominial e trabalhista, bem como das normas — as NRs e NBRs — sendo a primeira uma norma regulamentadora de caráter obrigatório estabelecida pelo MTE que atua sobre os funcionários; e a segunda uma norma aprovada pela ABNT que atua nos prédios, pois precisamos sempre lembrar que o síndico é, perante a legislação, o único responsável pela Administração do condomínio.

Lembro também que o síndico é o responsável pelo trabalho executado pela administradora de condomínios e não o contrário, como muitos síndicos pensam. Assim, ele deve ficar atento e fiscalizar o trabalho da administradora de condomínios e, por uma questão ética e de independência, jamais ser indicado por ela.

Portanto, como em qualquer profissão onde se exige tanto o conhecimento técnico, quanto uma especialização, a pessoa que optar por ser síndico, por ter essa sua profissão e fonte de renda, defendo que a sua formação seja na área da Administração e que possua especialização na área condominial.