RISCO DE DESABAMENTO – COLAPSO ESTRUTURAL
É imperativo que o gestor tenha informações precisas sobre as obras inerentes aos principais sistemas de infraestrutura predial, inclusive, sendo de fundamental importância o conhecimento da legislação profissional do Sistema Confea/Crea e informações sobre os procedimentos mais adequados à execução de obras e manutenção de serviços típicos de edificações (residencial/comercial). É responsabilidade do gestor, que pode inclusive responder civil e criminalmente se houver prejuízos ou acidentes que ocorram devido à omissão ou negligência nesse sentido.
Define-se desabamento quando uma edificação sofre uma avaria, provocado por fatores naturais, mistos ou humanos, causando ou não a queda parcial ou total dessa edificação.
Se a edificação começou a apresentar trincas e infiltrações nas paredes, estufamento e/ou rachaduras no piso pode ser sinal de deformação na estrutura. Mantenha o alerta ligado, pois são avisos de que algo está errado. Esses avisos podem ser identificados por leigos, mas é essencial que edifícios passem por vistoria feita por especialista pelo menos a cada cinco anos.
Cada tipo de edifício possui a sua sobrecarga específica prevista em cálculo e em normas técnicas. Um edifício que foi originalmente projetado para suportar uma quantidade prevista de andares não deve ser alterado para suportar andares adicionais, pois pode desabar devido à sobrecarga na fundação.
A falta de inspeção e manutenção em edificações reflete em prejuízos financeiros e em um grande risco às pessoas e à sociedade. Os mais recentes casos de desabamentos no Brasil só reforçam que o perigo existe e não se pode fechar os olhos ou deixar para mais tarde.
Recentemente, em 13/02/2024, a ruptura de três pilastras de sustentação alertou para o risco de desabamento de um prédio de 23 pavimentos que teve de ser evacuado às pressas em Praia Grande, litoral de São Paulo. A ruptura de três pilastras de sustentação alertou para o risco de desabamento.
O cisalhamento (ruptura por esforço, geralmente causada por excesso de peso) ou ruptura de três pilastras de sustentação do prédio fez com que o edifício começasse a tombar e, para evitar maiores tragédias, os moradores tiveram que abandonar suas residências.
“Consultei um engenheiro civil que informou-me que o concreto é super resistente na compressão e fraco quando é aplicado forças laterais que provocam esse cisalhamento, justamente por isso é armado com ferragens. Algo de muito errado deve ter ocorrido”.
Por melhores que sejam as tecnologias e as práticas construtivas, as edificações envelhecem. Por essa razão, exigem monitoramento periódico, que ajuda a evitar patologias que causam acidentes, comprometem a habitabilidade e, quando não controladas, podem levar ao colapso de estruturas.
As inspeções técnicas periódicas trazem confiabilidade às edificações ao evitar problemas que comprometem seu desempenho e a segurança dos usuários, aumentando a vida útil da edificação e, consequentemente, permitindo a realização de intervenções pontuais para sanar o problema antes que ele se torne grande, perigoso e exija solução onerosa.
A adoção de um programa de manutenção preventiva garante vida longa aos edifícios. Negligenciar a manutenção de imóveis, seja por esquecimento, por ignorância ou por motivos econômicos, leva a uma quantidade incalculável de problemas que se manifestam em médio e longo prazo.
A falta de manutenção adequada nas edificações é responsável por anomalias das mais variadas. Um estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP detectou que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifícios com mais de dez anos estão relacionados à deficiência ou inexistência de manutenção.
Manutenção é o conjunto de atividades que devem ser realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas para atender às necessidades e segurança dos seus usuários. Portanto, cabe ao gestor de edificações investir em manutenção preventiva através da elaboração de planos de manutenção e gestão operacional, bem como na implantação de serviços programados com antecedência, porque previne o surgimento de falhas e problemas e garante mais vida útil à edificação.
As inspeções prediais pressupõem uma avaliação sistêmica, equivale a um check-up no qual a edificação será inteiramente analisada por especialistas de inspeção predial, da cobertura ao subsolo. Todas as partes da edificação com seus sistemas construtivos devem ser inspecionados, incluindo estrutura da edificação, revestimentos, pisos, impermeabilizações, instalações elétricas e hidráulicas, devem ser analisadas com base em leis, normas e preceitos técnicos.
A atribuição do gestor das edificações é de realizar a manutenção preventiva e gerenciar o registro de toda a documentação e providenciar as necessidades geradas por essa manutenção.
O documento primordial para viabilizar a manutenção em edifícios é o manual de uso, operação e manutenção da edificação produzido pela construtora, que informa como e quando deve ser realizada a manutenção preventiva de cada sistema. Já as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT (Norma de Desempenho) estabelecem níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, diretrizes para elaboração desse manual, bem como do sistema de gestão de manutenção da edificação.
O gestor da edificação, por sua vez, deve garantir que a manutenção esteja em dia, bem como manter os registros de que os serviços foram realizados. Portanto, a principal função da administração de uma edificação é ter um gestor com conhecimentos das necessidades de realizar a manutenção preventiva e ainda sobre como manter registro de toda a documentação gerada por essa manutenção.
Assim, pretende este ARTIGO, informar e esclarecer aos administradores de edificações quanto às responsabilidades perante às contratações de serviços técnicos, tais como manutenção e reformas em edificações coletivas, residenciais, comerciais ou não, nos casos de irregularidades em imóveis que não estão em conformidade com as normas técnicas e os regramentos legais.
Além disso, visa difundir conhecimento com o propósito orientativo para profissionais na administração de grandes edificações, sobre manutenção predial e reformas, voltado para as atividades da gestão administrativa de edificações em geral.
*Adm. Carlos Alberto R. M. de Almeida (CRA-RJ 20-26294) é membro da Comissão Especial de Gestão e Administração Profissional de Edificações.
