Assembleias condominiais

Vamos tratar de um assunto que gera muita discussão e polêmica dentro de um condomínio: as Assembleias Gerais.

A primeira é a Assembleia Geral de Instalação (AGI), que é realizada para o início, ou seja, a instalação de um condomínio entregue pela incorporadora. Nesta AGI, os quatro principais assuntos são a aprovação da Convenção, da Previsão Orçamentária para o período seguinte, o valor da Quota Condominial de cada unidade e a nomeação do síndico, subsíndico e do conselho. Com a ata registrada, providencia-se a inscrição no CNPJ da Receita Federal e a contratação da 1ª apólice de seguro de incêndio, que é obrigatório para todos os condomínios.

A segunda é a Assembleia Geral Ordinária (AGO), que ocorre, obrigatoriamente, uma vez por ano, na data estabelecida pela Convenção, sendo legalmente os principais assuntos a aprovação das contas dos últimos 12 meses, discussão e aprovação da previsão orçamentária para o período seguinte e a eleição do síndico, subsíndico e do conselho, que pode ser, Deliberativo ou Fiscal, conforme constar na Convenção.

E por último, existe a Assembleia Geral Extraordinária (AGE), que serve para apreciar e aprovar gastos e assuntos emergenciais de uma forma em geral, assuntos que por qualquer motivo não foram contemplados na AGO ou que surgiram posteriormente.

No Código Civil, Lei nº 10406/2002, em seu Capítulo VII — Do Condomínio Edilício, Seções I e II, que contemplam os Artigos de 1.331 a 1.356, podemos destacar seis artigos:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

  • 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada Condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Passada esta pequena introdução ilustrativa, gostaria de focar nas relações que surgem dentro de uma assembleia. Temas polêmicos como vagas de garagem, aumento da quota condominial e obras são, a meu ver, os assuntos que trazem um público maior e, em alguns casos, o clima “esquenta”.

Ouso afirmar que a maioria das assembleias vira uma catarse (a emocional é um processo no qual nossas emoções se mostram da forma mais pura, por isso, o mal-estar é muito intenso). As feridas dos relacionamentos vêm à tona e sai de baixo! São xingamentos, lavagem de roupa suja, ameaças físicas das mais diversas, isso quando não ocorrem agressões físicas e até tiros. Nestas situações, o clima dentro do condomínio só piora e o radicalismo só aumenta.

Não cheguei a citar os votos que são dados só para prejudicar alguém (mesmo com razão em alguns casos) ou condôminos que tentam tirar vantagem sobre a ignorância dos moradores, mesmo sendo ele, também um ignorante.

Como tentar resolver isto tudo?

A primeira atitude está centrada no conhecimento da legislação, da convenção e do regulamento interno. Sem este conhecimento fica difícil argumentar e gerenciar qualquer assembleia. No meu condomínio, por duas vezes, o síndico marcou uma AGE de um dia para outro e nas duas vezes cobrei da administradora de condomínios que acatasse o estabelecido na convenção, pois ambos editais de convocação estavam irregulares e mesmo que o síndico ordene à administradora que faça algo antiético, irregular ou ilegal, cabe a ela assessorar o síndico e não concordar em executar o que lhe foi ordenado, fazendo algo que poderia gerar problemas jurídicos para todos os envolvidos.

A segunda atitude está focada na forma de se relacionar, o que é muito difícil, pois as polêmicas e as questões pessoais são fatores incendiários. Se o síndico for um profissional externo, a relação pessoal, na maioria das vezes, não pesa e ele pode tentar conduzir a reunião dentro do que for o correto e legal.

Algumas assembleias, principalmente as Ordinárias, são assessoradas por um representante da administradora de condomínios. porém, desculpem a sinceridade, já ouvi muita besteira deles, por falta de conhecimento do assunto, além do condomínio pagar por um serviço que não foi prestado adequadamente. Ainda, sobre esse assunto, em muitos condomínios, o tal representante é nomeado, irregularmente, como secretário da assembleia, mas o assunto administradora de condomínios é um tema bastante interessante para um outro momento.

Portanto, um síndico interno ou externo, formado em Administração, possui a capacidade de gerenciar conflitos e de conduzir as assembleias de uma forma bastante singular e técnica, mas é óbvio que se faz necessário um aperfeiçoamento em estudos complementares e o síndico não é diferente de qualquer profissional que atua no mercado de trabalho.

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